Kodėl būtina tikrinti nekilnojamojo turto dokumentus prieš sumokant avansą. NT dokumentų tikrinimas

Nekilnojamojo turto įsigijimas – tai vienas svarbiausių ir rizikingiausių finansinių sprendimų, kurio sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo objekto pasirinkimo, bet ir nuo kruopštaus dokumentų patikrinimo. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai, vedini skubos ar informacijos stokos, neįvertina turto teisinės būklės, o tai gali lemti reikšmingus finansinius praradimus – nuo avanso netekimo ar nesuteikto banko finansavimo iki netinkamo turto įsigijimo.

Šiame straipsnyje, remdamiesi praktine patirtimi, išsamiai paaiškinsime, kokios teisinės rizikos kyla ir kokius dokumentus būtina patikrinti prieš pasirašant preliminariąją turto įsigijimo sutartį, bei trumpai aptarsime kodėl kredito įstaigos atsisako finansuoti tinkamai neįregistruotą turtą, bei kaip reglamentuojamas avanso mokėjimas Lietuvoje. Pasidalinsime patirtimi ir pateiksime aiškias, teisiškai pagrįstas rekomendacijas, kaip išvengti dažnai pasitaikančių klaidų.

Dažniausios klaidos. Ar įsigyjamo NT dokumentai tvarkingi ?

Radus tinkamą būstą ar sklypą, nepakanka pasikliauti vien išoriniu įspūdžiu ar pardavėjo patikinimais – kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris turi būti grindžiamas aiškiais, teisiškai nepriekaištingais dokumentais. Prieš mokant avansą itin svarbu įvertinti, ar įsigyjamas turtas yra registruotas, ar statiniai atitinka teisės aktų reikalavimus, ar paskirtis suderinama su planuojamu naudojimu, ar nėra suvaržymų, galinčių kliudyti naudoti ar finansuoti objektą. Praktikoje dauguma rimtų problemų iškyla ne todėl, kad pirkėjas nesuprato dokumentų – o todėl, kad iš anksto jų tiesiog nepaprašė arba neatkreipė dėmesio į svarbias detales. Žemiau aptariamos dažniausiai pasitaikančios situacijos, kai dokumentų netvarka tampa rimta kliūtimi sėkmingam sandoriui.

• Neįregistruotas aktualus baigtumas. Dažna situacija, kai parduodamas nekilnojamasis turtas yra pastate, kurio baigtumo procentas nėra 100 %. Pavyzdžiui, daugiabutis gali būti įregistruotas Registrų centre kaip 90 % baigtumo, nes nėra pilnai įgyvendinti projekto sprendiniai – neužbaigtos bendro naudojimo erdvės, infrastruktūra ar aplinka. Nepaisant to, statytojas neretai skubotai pradeda aktyvų šių patalpų pardavimą, nebaigęs pastato pridavimo procedūros. Tokiais atvejais būtina labai atsakingai įvertinti riziką: gali būti, kad statytojas nukrypo nuo projekto ar neturi ketinimo užbaigti darbus, o išpardavęs turtą atsisakys tolimesnės atsakomybės. Tuomet visą baigtumo įforminimo procesą – techninę priežiūrą, statinio pripažinimą tinkamu naudoti ir įregistravimą – turėsite vykdyti Jūs pats, vienas arba kartu su kitais pastato bendraturčiais. Svarbu žinoti, kad pagal galiojančius teisės aktus (Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 24 punktą), tol, kol visas pastatas nėra įregistruotas kaip 100 % baigtumo, jame esančių atskirų patalpų – pavyzdžiui, butų – taip pat negalima įregistruoti kaip visiškai baigtų. Kitaip tariant, net jei Jūsų butas įrengtas ir faktiškai tinkamas gyventi, jo teisinis statusas liks „nebaigtas“, kol nepriduotas visas pastatas. Dėl to gali kilti sunkumų su banko paskolą, deklaruojant gyvenamąją vietą, parduodant ar kitaip disponuojant turtu ateityje. Todėl ši aplinkybė turi būti vertinama itin atsakingai dar prieš pasirašant preliminarią sutartį ar sumokant avansą.

• Netinkama žemės sklypo ar statinio paskirtis. Kita dažnai pasitaikanti problema – kai dokumentuose įregistruota žemės ar statinio naudojimo paskirtis nesutampa su realia situacija ar pirkėjo ketinimais. Pavyzdžiui, sklypas oficialiai registruotas kaip žemės ūkio paskirties, nors pirkėjas jį įsigyja su tikslu statyti gyvenamąjį namą. Arba dokumentuose esantis statinys įvardytas kaip ūkinis pastatas, tačiau parduodamas kaip pilnai įrengtas gyvenamasis namas. Tokiais atvejais, jei paskirtis nebuvo pakeista teisės aktų nustatyta tvarka, gali kilti rimtų pasekmių: bankai dažnai atsisako finansuoti objektus, kurių paskirtis neatitinka būsto kredito tikslų, o norint pradėti statybas ar teisėtai naudoti turtą pagal jo faktinę paskirtį, gali prireikti papildomų procedūrų – tiek paskirties keitimo, tiek savavališkos statybos įteisinimo. Be to, ne visais atvejais tokie veiksmai yra galimi, pavyzdžiui, dėl galiojančių teritorijų planavimo dokumentų ar specialiųjų žemės naudojimo sąlygų. Net ir įsigyjant butą būtina atkreipti dėmesį, kad Registro įraše paskirtis būtų nurodyta kaip „gyvenamoji patalpa“, o ne, pavyzdžiui, „poilsio patalpa“ ar „komercinės paskirties objektas“, nes tai tiesiogiai lemia galimybę gauti būsto paskolą, deklaruoti gyvenamąją vietą ir naudoti patalpas pagal numatytą jų funkciją.

• Servitutai. Perkant žemės sklypą, vienas svarbiausių dalykų – įsitikinti, ar yra teisiškai įregistruotas privažiavimas prie sklypo, taip pat ar yra nustatyti būtini inžinerinių tinklų servitutai: vandentiekio, nuotekų, elektros, dujų ir kt. Tinkami neregistruoti privažiavimo ar komunikacijų servitutai reiškia, kad sklypas gali būti neprieinamas taigi ir pilnavertiškai neeksploatuojamas be kaimyninių sklypų savininkų raštiško sutikimo.Tokiu atveju kyla rizika susidurti su teismais, nuostoliais ir ilgai trunkančiais ginčais, ypač jei privažiavimo kelią ar tinklus reikės tiesti per svetimą nuosavybę. Visi servitutai ir naudojimo apribojimai turi būti aiškiai įrašyti Nekilnojamojo turto registre – tai vienintelis oficialus įrodymas, kad teisė naudotis keliu ar tiesti / eksplotuoti tinklus egzistuoja..

• Nuosavybės teisės neapibrėžtumas. Viena iš rimčiausių rizikų nekilnojamojo turto pirkimo procese kyla tada, kai asmuo, siūlantis turtą parduoti, formaliai dar neturi teisės juo disponuoti. Pavyzdžiui, turtas gali būti paveldėjimo procese – pardavėjas deklaruoja, kad jį netrukus paveldės, tačiau paveldėjimo teisės dar nėra galutinai įformintos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Tokiu atveju bet kokie įsipareigojimai dėl turto perleidimo yra teisiškai neįpareigojantys, nes asmuo neturi teisės perleisti nuosavybės, kurios faktiškai ir formaliai dar nevaldo. Panaši rizika kyla ir tuo atveju, kai turtas priklauso keliems bendraturčiams, bet ne visi yra davę aiškų ir rašytinį sutikimą sandoriui. Jei vienas iš bendrasavininkių savavališkai imasi veiksmų be kitų valios, sandoris gali nutrūkti net notarinio tvirtinimo metu, kai, pavyzdžiui, kitas bendraturtis pareiškia norįs pasinaudoti pirmumo teise įsigyti turtą pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnio nuostatas. Tokiose situacijose kyla tiek teisinė, tiek finansinė rizika: prarastas avansas, neįvykęs sandoris ir ilgalaikiai ginčai. Todėl prieš pasirašant preliminarią sutartį itin svarbu patikrinti turto nuosavybės statusą Nekilnojamojo turto registre bei įsitikinti, kad visi suinteresuoti asmenys – bendraturčiai ar paveldėtojai – išreiškė aiškų sutikimą dėl pardavimo.

• Areštai, hipoteka ir kiti suvaržymai. Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį būtina atidžiai išanalizuoti naujausią Registrų centro išrašą, kuriame gali būti įrašytos žymos apie turto įkeitimą (hipoteką), teismo areštus, vykdomuosius įrašus ar kitus nuosavybės teisės suvaržymus. Tokie įrašai reiškia, kad turtas gali būti įkeistas bankui, susijęs su vykstančiu teisminiu ginču, skolomis arba kitais įsipareigojimais, dėl kurių pardavimo teisė apribota arba visiškai negalima. Nepatikrinus šių duomenų, pirkėjas rizikuoja sumokėti avansą už teisiškai „užšaldytą“ turtą, kurio pardavimas negali būti įvykdytas, kol apribojimai nebus panaikinti. Tokiais atvejais kyla ne tik avanso praradimo grėsmė, bet ir ilgi, brangūs bei varginantys ginčai, bandant susigrąžinti sumokėtas lėšas.

• Kadastrinių duomenų neatitikimas faktinei būklei. Be pagrindinių nuosavybės ar teisinės registracijos rizikų, svarbu atkreipti dėmesį ir į dokumentinius netikslumus, kurie gali turėti reikšmingą įtaką sandorio eigai. Vienas dažniausiai pasitaikančių atvejų – kai kadastriniai duomenys neatitinka faktinės turto būklės. Pavyzdžiui, realus buto ar sklypo plotas gali skirtis nuo to, kuris įregistruotas Nekilnojamojo turto kadastre, o pastato planas gali būti neatnaujintas dėl savavališkai atliktų perplanavimų, įrengtų pertvarų ar nelegalios paskirties keitimo. Tokie neatitikimai gali sukelti ne tik ilgas ir brangias dokumentų tvarkymo procedūras, bet ir tapti kliūtimi gauti banko finansavimą, nes vertintojai ir kredito įstaigos remiasi registruotais, o ne faktiniais duomenimis. Be to, bet kokie neatitikimai gali apsunkinti būsimas rekonstrukcijas, kapitalinius remontus ar net pardavimą – ypač jei reikės įteisinti savavališkus pakeitimus pagal galiojančius teisės aktus.

• Dar vienas svarbus aspektas – nepadengti bendrijos ar komunaliniai įsiskolinimai. Jei šios skolos nėra aiškiai aptartos ir įtrauktos į sutartį, pirkėjas gali netikėtai perimti finansinę naštą už ankstesnio savininko įsipareigojimus.

Kiekviena iš šių aplinkybių, nors iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti kaip techninė smulkmena, realybėje gali tapti rimta kliūtimi sandoriui ar lemti papildomas išlaidas, kurių buvo galima išvengti, laiku atlikus visapusišką dokumentų patikrą.

Kokius dokumentus būtina tikrinti ?

Kad išvengtumėte aukščiau minėtų problemų, kruopščiai patikrinkite svarbiausius NT dokumentus dar prieš pasirašydami preliminarią sutartį ar mokėdami avansą. Pagrindiniai dokumentai ir duomenys, kuriuos turi peržiūrėti pirkėjas (arba jo samdomas ekspertas):

• Nekilnojamojo turto registro išrašas (nuosavybės pažymėjimas). Tai dokumentas kuriame surašyti esminiai duomenys: savininkas (-ai), turto unikalus numeris, adresas, plotas, paskirtis, taip pat teisiniai statusai – įregistruotos hipotekos, areštai, servitutai, nuomos teisės, juridiniai faktai ir kt. Registro išrašas atsako į klausimus apie juridinę turto padėtį: ar turtas nėra įkeistas, ar nėra teisminių ginčų, kas tiksliai jį valdo, kokia naudojimo paskirtis, ar nustatyti servitutai bei kitokie apribojimai. Būtinai naudokite naujausią (geriausia einamosios dienos) išrašo versiją – sena pažyma (pvz., kelių mėnesių senumo) gali neatspindėti naujai atsiradusių apribojimų. Registro išrašo galima paprašyti pardavėjo; tačiau atkreipkite dėmesį, kad popierinį išrašą galima suklastoti, todėl geriau tikrinti duomenis oficialiai. Patartina kreiptis į specialistą, kuris turi tiesioginę prieigą prie Registrų centro duomenų bazės ir gali patvirtinti dokumento tikrumą bei paaiškinti įrašų reikšmę.

• Asmens tapatybės dokumentai ir įgaliojimai. Vienas pirmųjų žingsnių prieš mokant avansą sudarant nekilnojamojo turto sandorį – įsitikinti, kad asmuo, siūlantis parduoti turtą, yra teisėtas savininkas. Visuomet patikrinkite, ar pardavėjo vardas ir pavardė sutampa su įrašais Nekilnojamojo turto registro išraše. Jei pardavėjas veikia per atstovą (pvz., brokerį, giminaitį ar kitą asmenį), būtina reikalauti notaro patvirtinto įgaliojimo, kuris aiškiai įvardija konkrečius įgaliojimus – teisę parduoti konkretų objektą, sudaryti preliminarią sutartį ar atstovauti viso sandorio metu. Tokiose situacijose rekomenduojama visas esmines sutartis, ypač preliminariąją, sudaryti notaro biure, kad notaras galėtų tiesiogiai patikrinti įgaliojimo galiojimą (ar jis nėra atšauktas ar netekęs galios). Taip išvengsite rizikos, kad įgaliojimas yra pasibaigęs ar netikras. Jeigu turtas turi kelis bendrasavininkius, svarbu gauti rašytinius sutikimus iš visų bendraturčių, arba bent jau įtraukti į sutartį aiškų punktą, kad pasirašantis asmuo garantuoja turįs visų bendraturčių sutikimą ir prisiima teisinę atsakomybę už galimus jų prieštaravimus. Nors toks susitarimas negarantuoja absoliučios apsaugos (bendraturtis vis tiek gali pareikšti prieštaravimą), tai yra svarbi prevencinė priemonė, mažinanti avanso praradimo riziką, jei sandoris žlugtų dėl teisinių ginčų ar nesutarimų tarp savininkų.

• Kadastrinių duomenų patikra. Perkant žemės sklypą ar namą su jam priskirtu sklypu, kadastriniai duomenys tampa vienu svarbiausių aspektų, kuriuos būtina patikrinti dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Rekomenduojama atidžiai peržiūrėti žemės sklypo ar statinio planą, pasitikrinti registruotą plotą, ribų konfigūraciją, statinių buvimo vietą ir įsitikinti, ar visa tai atitinka faktinę situaciją – tai yra, ar Jūsų apžiūrėtas turtas iš tiesų atitinka įregistruotus duomenis Nekilnojamojo turto kadastre. Ypatingą dėmesį vertėtų skirti tam, ar nėra pasikeitusių duomenų, neįregistruotų statinių ar komunikacijų, ar nustatyti ir pažymėti reikiami servitutai. Netikslumai ar paslėpti neatitikimai ne tik apsunkina sandorį, bet vėliau gali lemti papildomas išlaidas dokumentų tvarkymui, o kai kuriais atvejais – net teisines problemas. Pavyzdžiui, jei per sklypą eina neįteisintos inžinerinės komunikacijos, tai gali trukdyti gauti statybos leidimą ar įregistruoti statinius. Jei kyla abejonių dėl dokumentų atitikimo, visuomet rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus specialistus.

• Statybos leidimai ir baigtumo dokumentai. Perkant naujai pastatytą arba rekonstruotą gyvenamąjį namą, itin svarbu patikrinti, ar statybos buvo vykdytos teisėtai ir tinkamai užbaigtos. Pirkėjas turi teisę reikalauti statybos leidimo kopijos bei statybos užbaigimo akto arba deklaracijos apie statybos užbaigimą. Šie dokumentai įrodo, kad statybos procesas vyko pagal galiojančius teisės aktus, o statinys atitinka projektinius sprendinius. Jei tokie dokumentai nepateikiami, kyla pagrįsta rizika, kad statyba buvo vykdoma savavališkai, be leidimo, arba kad statinys nėra priduotas pagal nustatytą tvarką. Tokiu atveju visas įteisinimo procesas – nuo techninių ekspertizių iki sudėtingų derinimų – gali tekti pirkėjui, o kraštutiniais atvejais gali būti pareikalauta nugriauti neteisėtai pastatytus statinius ar jų dalis.

• Energetinio naudingumo sertifikatas. Pagal Lietuvoje galiojančius reikalavimus, parduodant pastatą ar patalpas privaloma turėti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą. Nors tai pardavėjo atsakomybė, pirkėjui verta pasidomėti, ar sertifikatas yra ir kokia energinio naudingumo klasė nustatyta. Sertifikatas neužkerta kelio pasirašyti preliminarią sutartį, bet notarui tvirtinant galutinį sandorį sertifikato reikės. Jei pardavėjas jo neturi, tai rizika pirkėjui, kuris bus sumokėjęs avansą ir lauks, kol pardavėjas susitvarkys dokumentus. Todėl geriau, kad visi būtini dokumentai būtų paruošti iš anksto.

• Papildomai galite paprašyti pardavėjo pateikti pažymas apie atsiskaitymą už komunalines paslaugas (elektra, dujos, vanduo) ar bendrijos (administratoriaus) pažymą apie įsiskolinimus už namo priežiūrą. Nors teisiškai skolos už komunalinius mokesčius lieka buvusiam savininkui, praktikoje neapsidraudus gali kilti nepatogumų.

Kodėl bankai gali nesuteikti paskolos netinkamai įformintam turtui ?

Daugelis pirkėjų NT perka su banko paskola, todėl būtina suprasti, kaip turto dokumentų būklė gali paveikti banko sprendimą finansuoti. Bankai, suteikdami būsto kreditą, vertina ne tik pirkėjo pajamas, bet ir patį turtą, kuris bus įkeičiamas kaip užstatas. Jei kyla abejonių dėl turto teisinio statuso ar likvidumo, bankas gali atsisakyti suteikti paskolą arba kelti papildomas sąlygas. Išvardinsime kelias pagrindines priežastis į kurias siūlome atkreipti dėmesį:

· Kaip jau buvo minėta, nepriduotas arba teisiškai neįregistruotas statinys kelia rimtų rizikų ne tik pirkėjui, bet ir finansų įstaigai. Jeigu pastato baigtumas nėra 100 %, dalis bankų apskritai atsisako jį finansuoti, o kiti taiko žymiai griežtesnes sąlygas: mažesnę suteikiamos paskolos sumą, aukštesnes palūkanų normas ar papildomus užtikrinimo reikalavimus. Pagrindinė priežastis – nebaigtas statinys laikomas mažiau likvidžiu, nes jį sunkiau parduoti ar įkeisti antrinėje rinkoje. Be to, egzistuoja reali rizika, kad statinys niekada nebus įteisintas iki 100 % baigtumo, ypač jei yra padaryti projektiniai pažeidimai. Todėl prieš perkant tokį turtą būtina įvertinti ne tik jo faktinę būklę, bet ir įteisinimo riziką. Rekomenduojama pasitelkti specialistus ir įsitikinti, kad visos kliūtys priduoti statinį gali būti objektyviai pašalintos. Priešingu atveju pirkėjas rizikuoja likti be finansavimo ir su turtu, kuris negali būti naudojamas teisėtai ar parduodamas rinkos sąlygomis.

· Netinkama paskirtis. Vienas iš esminių kriterijų, vertinant galimybę gauti būsto paskolą, yra turto paskirtis, įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Bankai būsto paskolas paprastai teikia tik gyvenamosios paskirties objektams, todėl jeigu perkamas nekilnojamasis turtas registruotas kaip sodo namas, o sklypas – žemės ūkio paskirties, tikėtina, kad standartinis būsto kreditas nebus suteiktas. Panašios rizikos kyla ir perkant butą, kuris registre įregistruotas kaip „poilsio patalpa“, „apartamentai“ ar kita negyvenamoji patalpa. Nors fiziškai toks objektas gali atrodyti kaip įprastas būstas, kai kurie bankai tokį pirkimą traktuoja kaip komercinį, todėl taikomos griežtesnės sąlygos – trumpesnis paskolos terminas, aukštesnės palūkanos, didesnis pradinis įnašas.

· Teisiniai suvaržymai. Prieš priimdamas sprendimą dėl būsto paskolos suteikimo, bankas nuodugniai tikrina turto teisinę būklę, remdamasis Nekilnojamojo turto registro išrašu ir papildomais dokumentais. Jei išraše matyti, kad turtui taikomas areštas arba yra įrašyta teismo žyma dėl ginčo, bankas atsisakys finansuoti sandorį, kol suvaržymai nebus panaikinti. Panašiai vertinami ir kiti neapibrėžtos nuosavybės atvejai – nebaigtas paveldėjimas, ginčai su bendraturčiais, vykdomos bylos dėl turto teisėtumo ar naudojimo teisių. Net jeigu pirkėjas yra pasirengęs priimti riziką, bankas tokio turto nelaikys tinkamu įkeitimui, nes jam svarbiausia, kad įkeičiamas objektas būtų likvidus.

Net jei visi turto dokumentai formaliai atrodo tvarkingi, tačiau objekto faktinė būklė aiškiai neatitinka registruotų duomenų (pavyzdžiui, yra neįteisintų priestatų, perplanuotas butas, įrengtos papildomos patalpos ar kiti pakeitimai be leidimų), tai gali būti fiksuota turto vertintojo ataskaitoje. Vertintojai tokiais atvejais dažnai nurodo, kad turto vertė nustatyta su sąlyga (prielaida), jog pirkėjas įsipareigos įteisinti savavališkus pakeitimus. Tokia formuluotė vertinimo ataskaitoje bankui sumažina turto likvidumą, todėl gali būti priimtas sprendimas:

• sumažinti maksimalią suteikiamos paskolos sumą;

• taikyti griežtesnes finansavimo sąlygas (pvz., didesnį pradinį įnašą);

• visai nesuteikti paskolos, kol trūkumai nėra ištaisyti ir objekto dokumentai neatitinka faktinės būklės.

Jeigu įsigyjamas turtas neatitinka „standartinių“ kriterijų, rekomenduojama iš anksto tai aptarti su pasirinktu banku, kad išvengtumėte finansinių pasekmių. Priešingu atveju galima atsidurti situacijoje, kai bus pasirašyta preliminarioji sutartis, sumokėtas avansas, o bankas atsisakys suteikti paskolą. Jei neturėsite visos sumos nuosavų lėšų – sandoris žlugs, taigi galimai prarasite ir sumokėtą avansą.

Verta pažymėti, kad atvejų, kai žmonės pasirašo preliminarias sutartis, bet vėliau negauna kredito, pasitaiko. Tai ypač aktualu perkant būstą dar statomame projekte (iš brėžinio) – per metus ar du, kol namas pastatomas, gali pasikeisti ir bankų reikalavimai, ir pačių pirkėjų finansinė situacija. Tokios situacijos skausmingos, nes galima prarasti ilgai taupytus pradiniam įnašui skirtus pinigus. Todėl, jei sudarote preliminarią sutartį su vystytoju dėl būsto, kuris bus baigtas ateityje, atkreipkite dėmesį į sutarties sąlygas dėl avanso grąžinimo, jei negautumėte paskolos. Kitaip tariant, preliminarioje sutartyje gali būti numatyta, kad dalis avanso negrąžinama padengiant projekto vystymo nuostolius – būtinai įsivertinkite tai prieš pasirašydami.

Avanso reglamentavimas

Avansas už nekilnojamąjį turtą – tai įprasta praktika, kuomet pirkėjas sumoka pardavėjui dalį kainos iš anksto, sudarydamas preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį.

Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas nustato, kad rankpinigiai negali būti taikomi preliminariajai sutarčiai (CK 6.98 straipsnio 2 dalyje). Rankpinigiai apibrėžiami kaip pinigų suma, duodama sudarius sutartį (paprastai – galutinę pirkimo–pardavimo) jos įvykdymui užtikrinti.

Kuo tai svarbu pirkėjui ? Ogi tuo, kad avansas nesuteikia automatinės apsaugos: jei sutartis neįvykdoma, pardavėjas neprivalo grąžinti dvigubo avanso, o pirkėjui neatsiranda teisė jo reikalauti – nebent tai aiškiai numatyta pačioje preliminariojoje sutartyje. Lygiai taip pat, pardavėjas neturi teisės pasilikti avanso, jei pirkėjas atsisako sudaryti galutinę sutartį, – jei preliminarioje sutartyje nėra specialaus susitarimo dėl netesybų, pirkėjas gali reikalauti grąžinti sumokėtą avansą, net jeigu pats persigalvojo sudaryti sutartį.

Kaip apsisaugoti mokant avansą ?

• Visuomet sudarykite rašytinę sutartį prieš mokant avansą. Niekada neperveskite avanso „už turtą“ tiesiog susitarę žodžiu ar apsikeitę žinutėmis. Preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis – dažniausiai naudojamas formatas. Svarbu, kad tai būtų oficialus rašytinis dokumentas, kur aiškiai aprašytos abi šalys, objektas, kaina, avanso suma ir visos kitos sąlygos (terminai, atsiskaitymo tvarka, pareigos gauti paskolą ir pan.).

• Sudarant preliminariąją sutartį, būtina tiksliai įvardyti pinigų sumą, kuri mokama iki galutinio sandorio, ir jos teisinę paskirtį. Tokia suma turi būti įvardijama „avansu“, o ne „rankpinigiais“. Pagal Lietuvos teismų praktiką, rankpinigiai nėra taikomi preliminariosioms sutartims, todėl net jei šalis juos taip pavadina, teismas tokį mokėjimą traktuos kaip įprastą avansą, be teisės reikalauti dvigubo grąžinimo. Norint išvengti nesusipratimų, atliekant mokėjimą bankiniu pavedimu, mokėjimo paskirtyje rekomenduojama aiškiai nurodyti: „Avansas už nekilnojamąjį turtą (.....) pagal preliminarią sutartį (sutarties data)“. Tokia formuluotė bus įrodymas, kokiu pagrindu lėšos buvo pervestos, jei kiltų ginčas ar reikėtų įrodyti aplinkybes teisme. Venkite atsiskaitymų grynaisiais pinigais. Jei vis dėlto mokėjimas vyksta grynais, būtinai iš pardavėjo reikalaukite rašytinio pakvitavimo – dokumento, kuriame aiškiai nurodyta suma, data, paskirtis ir pasirašyta, kad pinigai priimti kaip avansas pagal preliminariąją sutartį.

• Atsakomybės ir netesybų sąlygos preliminarioje sutartyje yra esminis elementas, užtikrinantis šalių įsipareigojimų vykdymą ir leidžiantis išvengti ginčų, jei sandoris neįvyksta. Kadangi vien avansas savaime nesuteikia teisinio pagrindo taikyti sankcijas, būtina sutartyje aiškiai susitarti, kas nutinka, jeigu viena iš šalių atsisako vykdyti susitarimą. Teisinė praktika rodo, kad efektyviausias sprendimas – numatyti, kad, jei pirkėjas atsisako sudaryti galutinę sutartį be svarbios priežasties, avansas lieka pardavėjui kaip netesybos, o jei pardavėjas nevykdo įsipareigojimų – jis privalo grąžinti pirkėjui dvigubą avanso sumą. Tokia konstrukcija sukuria aiškią teisinę pusiausvyrą ir praktiškai atitinka rankpinigių logiką, tačiau formaliai tai reglamentuojama kaip netesybos, todėl išvengiama teisinių neaiškumų dėl avanso statuso. Labai svarbu kartu apibrėžti, kokiais atvejais laikoma, kad sutartį pažeidė pirkėjas, ir kada atsakomybė tenka pardavėjui. Pavyzdžiui, pirkėjo kaltė gali būti konstatuojama, jei jis nepasirodo pas notarą be svarbios priežasties ar nesumoka sutartos sumos, o pardavėjo kaltė – jei jis atsisako parduoti turtą ar nepateikia reikiamų dokumentų. Tokia iš anksto aiškiai įtvirtinta atsakomybės logika padeda apsisaugoti nuo piktnaudžiavimo, o kilus ginčui – suteikia pagrindą efektyviai ginti savo interesus. Žinoma, jei iškyla nenumatyta kliūtis – pavyzdžiui, pirkėjas negavo paskolos arba paaiškėjo esminiai turto trūkumai – visada rekomenduojama tartis taikiai, ieškant kompromiso.

• Be aiškių netesybų nuostatų, verta apsvarstyti galimybę įtraukti papildomas sąlygas, kurios suteiktų daugiau lankstumo ir sumažintų finansinę riziką. Viena iš jų – atidėtinė sąlyga, pagal kurią preliminari sutartis netenka galios, jeigu per nustatytą terminą pirkėjas negauna banko finansavimo ir nesudaro pagrindinės sutarties. Tokiu atveju pardavėjas įsipareigoja grąžinti visą avansą be papildomų reikalavimų ar ginčo. Kita efektyvi priemonė – numatyti, kad avansas būtų pervestas ne tiesiogiai pardavėjui, bet į notaro depozitinę sąskaitą. Tai speciali notaro sąskaita, kurioje lėšos laikomos iki tol, kol įvykdomos pagrindinės sutarties sąlygos, dažniausiai – kol pasirašomas notarinis pirkimo–pardavimo sandoris. Toks mechanizmas ypač aktualus perkant brangesnius objektus ar kai sandorio šalių tarpusavio pasitikėjimas dar neįsitvirtinęs – jis garantuoja, kad pinigai nepateks pardavėjui anksčiau laiko. Bet kuriuo atveju reikia atminti – jokie pinigai neturi būti pervedami be raštiškos sutarties. Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai prašoma avanso žodiniu susitarimu ar mainais į pažadą „rezervuoti“ objektą. Tokia praktika yra itin rizikinga ir gali baigtis pinigų praradimu.

Apibendrinant visos finansinės operacijos turi būti pagrįstos aiškiai įforminta sutartimi su konkrečiomis sąlygomis, kurios apsaugo abi šalis, bet ypač pirkėją kaip silpnesnę pusę. Įstatymai gina abi šalis tik tiek, kiek pačios šalys apsidraudžia sutartyje. Civilinis kodeksas numato bendras taisykles (pvz., dėl avanso grąžinimo ar nuostolių atlyginimo nesąžiningai šaliai), tačiau praktikoje bylinėjimasis yra ilgas ir brangus kelias. Daug geriau iš anksto pasirūpinti aiškia, visus scenarijus aprašančia sutartimi ir atsakingai atlikti mokėjimą. Taip Jūs maksimaliai apsisaugosite nuo praradimo ar kitų nenumatytų aplinkybių.

Ką NT pirkėjas turi patikrinti prieš sutartį ?

Kokius konkrečius veiksmus rekomenduojame prieš pasirašant preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį ir avanso mokėjimą.

1. Gauti ir įvertinti naujausią Registrų centro išrašą.

2. Patikrinti pardavėjo tapatybę ir nuosavybės teisę.

3. Įvertinti turtą vietoje ir vizualiai palyginti jį su registracija dokumentuose.

4. Pasitikrinti dėl pirmumo teisių ir kitų galimų ribojimų.

5. Pasitikrinti, ar turto kaina ir įsigijimo sąlygos apima viską kas aptartą.

6. Sutarti dėl avanso sumos ir jo grąžinimo sąlygų.

7. Pasirinkti saugų atsiskaitymo būdą.

8. Išsaugoti visus susirašinėjimus ir dokumentus.

Nuo pirmo kontakto su pardavėju, saugokite el. laiškus, SMS, skelbimo kopiją, visus dokumentus, kuriuos gaunate (išrašus, pažymas). Tai gali pasitarnauti kaip įrodymai, jei kiltų ginčas. Pvz., jeigu pardavėjas žodžiu pažadėjo kažką sutvarkyti, bet to nepadarė, raštiški jo patvirtinimai galėtų padėti. Preliminarią sutartį pasirašykite dviem egzemplioriais – po vieną kiekvienai šaliai, kad turėtumėte originalą. NT pirkimas – rimtas žingsnis, tad dėmesys detalėms atsiperka.

Tai viena iš tų sričių, kur iš tiesų galioja posakis: „devynis kartus pamatuok, dešimtą – pjauk“. Mūsų ilgametė praktika rodo, kad iš anksto skirta valanda kvalifikuoto specialisto konsultacijai dažnai apsaugo nuo mėnesių ar net metų problemų. Investicija į laiku atliktą dokumentų patikrą ar teisinį vertinimą – tai ne papildomos išlaidos, o rizikos valdymas. Geriau kruopščiai pasiruošti prieš sudarant sandorį, nei vėliau ieškoti teisybės teismuose ar gailėtis dėl negrįžtamai prarasto avanso.

Svarbus NT sprendimas ?

Padėsiu įvertinti situaciją, sudaryti aiškų veiksmų planą ir pasirūpinsiu, kad Jūsų sprendimas būtų sklandus.

Neatidėliokite – gaukite atsakymus ir  aiškias veiksmų gaires sprendimui priimti!

Užpildykite formą ir mes Jums pateiksime:

🔹 Dokumentų ir situacijos analizę
🔹 Nemokamą pirminę konsultaciją
🔹 Pradinį veiksmų planą